契稅
(一)契稅概述
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向承受人征收的一種稅?，F(xiàn)行的契稅是1997年7月7日由國(guó)務(wù)院重新頒發(fā)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，從1997年10月1日起實(shí)行的。
(二)征稅范圍
契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣。即以貨幣為媒介，出賣者向購(gòu)買者過(guò)渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。可以使用拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議的方式。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。可以使用出售、交換、贈(zèng)與的方式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包。
3.房屋買賣：以房產(chǎn)抵債或事務(wù)交換房屋；以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓；買房拆料或翻新新房；房屋贈(zèng)與；房屋交換。
(三)納稅人
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。包括：城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民個(gè)人；私營(yíng)組織和個(gè)體工商戶；華僑、港澳臺(tái)同胞；外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，外國(guó)人和國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位。
(四)稅率
契稅實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述幅度內(nèi)確定具體適用稅率。目前上海等14個(gè)省、自治區(qū)、直轄市實(shí)行3%的稅率；北京等13個(gè)省、自治區(qū)、直轄市實(shí)行4%的稅率；吉林省對(duì)住宅和商業(yè)用房分別實(shí)行3%和5%的稅率。 從2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米以下且屬于家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。
(五)計(jì)稅方法
契稅按照計(jì)稅依據(jù)和適用稅率計(jì)征。
契稅的計(jì)稅依據(jù)分為5種：土地使用權(quán)的出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格；土地使用權(quán)和房屋的贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)和房屋的交換，為所交換的土地使用和房屋價(jià)格的差額；出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（房屋買賣的計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，包括買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用）
計(jì)稅公式為：
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率
(六)減免稅優(yōu)惠
（基本規(guī)定）
1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；
2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅；
3.因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征契稅；
4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，有省級(jí)人民政府確定是否減免；
5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；
6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我過(guò)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事人員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；
7.對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。
（財(cái)政部其他規(guī)定）
1.對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅；
2.對(duì)國(guó)家石油儲(chǔ)備基地第一期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的契稅予以免稅；
3.對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用房房源的，免征契稅；
4.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房的在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收計(jì)稅；
5.自2011年8月31日起，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅；
6.對(duì)已繳納契稅的購(gòu)方單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退換已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅；
7.對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房，免征契稅。
