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　　“救市的愿望不但落空，反而迎來(lái)了更嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的秋天來(lái)了！”這是某業(yè)內(nèi)人士日前針對(duì)央行和銀監(jiān)會(huì)在聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理而發(fā)出的感嘆。專(zhuān)家分析認(rèn)為，兩部門(mén)的通知看上去是加大房企金融貸款的限制，實(shí)則是利用土地和金融兩個(gè)手段，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展的泡沫。
　　專(zhuān)家進(jìn)一步分析指出，除了土地和金融手段外，稅收也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要工具，這一點(diǎn)從近兩年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的若干調(diào)控房?jī)r(jià)的稅收政策已得到證實(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在因“銀根”緊縮忙著四處“找錢(qián)”的同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注相關(guān)的稅收問(wèn)題，特別是與土地相關(guān)的土地使用稅問(wèn)題。
　　據(jù)了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致都會(huì)經(jīng)歷前期的準(zhǔn)備、建筑施工和銷(xiāo)售三個(gè)階段。因此，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為既然商品房在售出前不繳納房產(chǎn)稅，企業(yè)也就無(wú)須繳納土地使用稅；也有的企業(yè)認(rèn)為只要繳納了土地出讓金就無(wú)須繳納土地使用稅。對(duì)此，專(zhuān)家提醒企業(yè)，盡管土地使用稅是個(gè)小稅種，但從籌備期到樓盤(pán)上市銷(xiāo)售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有容易被忽視的可能，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予足夠的重視。
　　取得土地繳稅以合同為準(zhǔn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式，即劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥取得的土地由于未向國(guó)家繳納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）文件規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里要特別注意“合同約定時(shí)間”，不少企業(yè)就是因?yàn)闆](méi)有弄明白這一時(shí)間而晚繳了土地使用稅，最后不得不繳納一筆數(shù)額不小的滯納金。
　　閑置土地也要繳納土地使用稅
　　有地就等于有錢(qián)。隨著我國(guó)樓市近年來(lái)的持續(xù)火暴，開(kāi)發(fā)商都在想盡辦法大肆圈地。
　　對(duì)此，專(zhuān)家提醒，企業(yè)取得土地后閑置也要繳納土地使用稅。
　　據(jù)介紹，按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人取得下列土地可以免繳土地使用稅：國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地，由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地，市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地，直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年~10年，由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)如有閑置的土地，又不屬于上述規(guī)定的減免稅的范疇，同樣需要每年都繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　開(kāi)發(fā)建設(shè)用地如何繳稅要看用地形式
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)后要按規(guī)定繳納土地使用稅的相關(guān)規(guī)定，相信大多數(shù)企業(yè)都很清楚。但專(zhuān)家提醒，進(jìn)入施工階段的土地使用稅如何繳納，也要視具體情況而定。
　　按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第三條的規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收，具體稅額各地都有相應(yīng)的規(guī)定。此外，《條例》第九條規(guī)定專(zhuān)門(mén)對(duì)新征用的土地如何納稅作了說(shuō)明：企業(yè)征用的是耕地，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；征用的是非耕地，應(yīng)自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。又根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　涉及產(chǎn)權(quán)糾紛的土地使用稅由誰(shuí)繳納
　　在實(shí)際工作中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地上存在所占用土地產(chǎn)權(quán)歸另一企業(yè)所有的情況。在這種情況下，納稅人應(yīng)該如何繳納土地使用稅呢？專(zhuān)家解釋?zhuān)鶕?jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》國(guó)稅地字〔1988〕第015號(hào)文件的規(guī)定，土地使用稅應(yīng)由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納，擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
　　外企繳納城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)過(guò)渡期優(yōu)惠
　　2006年年末，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，將征收范圍擴(kuò)大到了外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。新《企業(yè)所得稅法》對(duì)外資企業(yè)實(shí)行5年的稅收優(yōu)惠過(guò)渡期。那么，外資企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅是否也有過(guò)渡期優(yōu)惠？
　　對(duì)此，專(zhuān)家表示，外資企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)過(guò)渡期優(yōu)惠?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕596號(hào)）明確，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，是國(guó)家加強(qiáng)土地管理的重要舉措，有利于發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，引導(dǎo)各類(lèi)企業(yè)合理、節(jié)約利用土地，保護(hù)土地資源，公平稅收負(fù)擔(dān)。各地對(duì)各類(lèi)企業(yè)包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，都應(yīng)嚴(yán)格依照國(guó)務(wù)院決定和修改后的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格依照國(guó)務(wù)院決定和修改后的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，從2007年1月1日開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。