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　某房地產(chǎn)公司開發(fā)的甲樓盤于2009年竣工，公司已就之前的收入足額納稅。2010年發(fā)生如下業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)人員對如何確定繳納營業(yè)稅產(chǎn)生了疑問：1.收取甲樓盤尾房預(yù)收定金100萬元（房款總價(jià)500萬元），但未簽訂《商品房銷售合同》，房地產(chǎn)公司是在收取定金時(shí)繳納營業(yè)稅還是在簽訂《商品房銷售合同》或收取全部價(jià)款時(shí)繳納營業(yè)稅？2.若正式簽訂總價(jià)500萬元的商品房銷售合同，只收到部分購房款100萬元，應(yīng)收購房款400萬元，是否按合同價(jià)500萬元計(jì)算繳納營業(yè)稅？
　對于房地產(chǎn)公司銷售商品房預(yù)先收取定金的納稅處理，即如甲樓盤尾房預(yù)收定金100萬元（房款總價(jià)500萬元），但未簽訂正式商品房銷售合同的情形，《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。據(jù)此，即便該業(yè)務(wù)未簽訂正式商品房銷售合同，只要收到了預(yù)收款，就應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。該公司銷售開發(fā)產(chǎn)品收取預(yù)收定金即屬于這種情況，收取定金時(shí)應(yīng)繳納營業(yè)稅5萬元（100×5%）。
　對于房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》后該如何確定營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)當(dāng)看雙方合同的具體約定，而非該企業(yè)所認(rèn)為的簽訂合同就要納稅。
　對于第二個(gè)問題，《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。
　房地產(chǎn)公司應(yīng)就收到的100萬元繳納營業(yè)稅，對于未收的房款400萬元，如果合同明確規(guī)定了分期付款日期，在合同約定的付款日期前，如果沒有收到房款，則不應(yīng)繳納營業(yè)稅，合同約定付款時(shí)間到后，即便企業(yè)實(shí)際仍未收到房款，一樣具備納稅義務(wù)。實(shí)務(wù)中，分期付款的客戶由于資金困境不能按約定時(shí)間付款是常有的情形，對于此類型的應(yīng)收未收款，也要及時(shí)納稅。另外，若合同沒有明確規(guī)定具體的付款時(shí)間，則在房產(chǎn)權(quán)利實(shí)際轉(zhuǎn)移的當(dāng)天確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。房產(chǎn)權(quán)利實(shí)際轉(zhuǎn)移可以以房屋實(shí)際交付入住時(shí)間來確定?？梢?，合同如何簽訂決定了營業(yè)稅的納稅時(shí)間。